Documentos que o condómino deve ter à mão

Se é proprietário de uma fração em regime de propriedade horizontal, é essencial conservar alguns documentos que, mais tarde ou mais cedo, serão necessários:

Título constitutivo da propriedade horizontal

Este é um documento feito por escritura pública que atesta a passagem do edifício a propriedade horizontal. Que informação encontramos neste documento?

• Identificação do construtor
• Especificação das partes privadas, de forma a que cada proprietário saiba exatamente os direitos que adquire ao comprar a sua fração. As partes comuns podem ou não vir também especificadas. Entende-se que tudo o que não for mencionado como privado é comum.
• Registo das permilagens ou percentagens atribuídas a cada fração. É em função deste valor que se define o número de votos de cada condómino em assembleia e, regra geral, é também  em função da permilagem ou da percentagem que se define o valor da contribuição de cada condómino para as despesas comuns.
• Menção (opcional) ao fim a que se destinam as frações ou partes comuns.
• Regulamento interno do condomínio (opcional), sendo que, neste caso, o referido regulamento tem poderes para disciplinar o uso, a fruição e a conservação quer das partes comuns  quer das frações autónomas.

Regulamento interno do condomínio

Quando o título constitutivo da propriedade horizontal não contém o regulamento interno do condomínio, deve a assembleia de condóminos e/ou o administrador fazê-lo. A existência deste documento é obrigatória em todos os condomínios com mais de quatro condóminos.

Este regulamento tem um âmbito decisório mais limitado relativamente ao regulamento que faz parte do título constitutivo da propriedade horizontal, uma vez  que apenas tem competência para concretizar a vontade da maioria dos condomínios sobre assuntos referentes às partes comuns, no que concerne ao seu uso, à sua fruição e à sua conservação.

Este regulamento insere-se no âmbito do direito privado que reconhece às partes a faculdade de fixar livremente o seu conteúdo, incluindo as cláusulas que mais lhes convierem. Deve, no entanto, ser orientado por princípios de boa fé e respeitar a lei.

Que informação encontramos nesse documento?

• As normas legais obrigatórias que regem a propriedade horizontal.
• As especificações do edifício.
• As regras que os condóminos decidirem ser necessárias e pertinentes para o seu condomínio – como, por exemplo, a aplicação de multas e penalidades pelos incumprimentos das regras estabelecidas no regulamento interno; a forma e os prazos para o pagamento da quota do condomínio; a proibição de certos atos; as regras a respeitar; os direitos de personalidade (como o direito ao silêncio e descanso) e as regras de segurança, entre outras.

Ficha técnica de habitação

A ficha técnica de habitação é obrigatória para edifícios construídos a partir de agosto de 2004 e visa reforçar os  direitos dos consumidores à informação e à proteção dos seus interesses económicos quando adquirem a sua fração autónoma.

O proprietário, por sua vez, está obrigado a conservar em bom estado o referido documento que lhe deve ser entregue pelo promotor imobiliário.

Nesse documento encontramos informação sobre:

• os principais profissionais envolvidos no projeto, na construção, na reconstrução, na ampliação ou na alteração: identificação de construtor, autores do projeto, técnicos  e promotor imobiliário.
• o loteamento: número de fogos, garagens, equipamentos coletivos e plantas.
• oprédio urbano: identificação, descrição, soluções construtivas, materiais, localização dos equipamentos.
• a fração autónoma: identificação, descrição, caracterização das soluções construtivas, descrição dos materiais e de equipamentos incorporados , planta simplificada de acesso ao fogo, plantas simplificadas das redes  de distribuição de água, energia elétrica, distribuição de  gás, climatização, aquecimento e  comunicações.
• garantias da habitação e condições, bem como informações sobre a sua forma de ativação perante os defeitos, regras de funcionamento do condomínio,  contrato  de prestação de serviços, regras de manutenção  dos equipamentos.

Atas

Depois de cada assembleia do condomínio, deve ser obrigatoriamente lavrada uma ata – obedecendo a alguns formalismos, nomeadamente  quanto à inscrição na primeira  página do termo de abertura, referindo a morada do condomínio e o número equiparado a pessoa coletiva, e, na última página, identificando o termo de encerramento. Todas as páginas devem ser numeradas e rubricadas pelo administrador.

As atas são importantes para saber e lembrar as deliberações tomadas em assembleia relativamente à vida do condomínio, reunindo as seguintes informações:

• Número da ata, data, hora  e identificação do condomínio.
• Presenças e representados.
• Indicação se a assembleia reuniu em primeira ou segunda convocatória.
• Existência de quórum constitutivo e deliberativo.
• Teor das deliberações discutidas e o resultado das votações.

Depois de lida na assembleia, a ata é assinada por quem presidiu a reunião e por todos os presentes. Posteriormente, as deliberações da assembleia devem ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, no prazo de 30 dias, podendo a assembleia deliberar que as mesmas sejam enviadas também a quem esteve presente na mesma.