Com a entrada em vigor da Lei n.º 62/2018 de 22 de Agosto, o alojamento local (AL) passa a ter novas regras, pelo que, para se compreender o impacto que esta Lei terá nos condomínios, Paulo Antunes, CEO da Loja do Condomínio, deixa a sua opinião:
“Apesar de todos os alertas que o setor fez durante o processo de discussão desta lei, temos uma legislação que não salvaguarda os interesses dos condomínios nem do alojamento local, introduzindo novos focos de conflitualidade nas relações de vizinhança e onde os aspetos realmente positivos são diminutos.
Começando por referir os aspetos positivos, temos duas questões relevantes: a autorização prévia do condomínio para os hostels, o que faz todo o sentido já que estamos a falar de estabelecimentos de uso por norma mais intensivo e que pode em muitos casos ser dificilmente conciliável com a habitação dos restantes condóminos. Outro dos aspetos é a responsabilidade solidária do proprietário relativamente a danos eventualmente causados pelos seus hóspedes nas áreas comuns, e a existência de um seguro de responsabilidade civil para o efeito.
No que se refere aos restantes pontos que interferem com o condomínio, temos, em primeiro lugar, a possibilidade de os condóminos, em assembleia geral e por decisão de mais de metade da permilagem do edifício, poderem opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na referida fração, desde que em deliberação fundamentada decorrente da prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos. Esta decisão deve ser posteriormente comunicada ao Presidente de Câmara Municipal, que decidirá sobre a mesma, aplicando, no máximo, a suspensão da atividade nessa fração pelo período de um ano.
No entanto, é importante compreender que obter, desde logo, a decisão da maioria da permilagem do edifício numa reunião é uma tarefa, na maioria dos casos, quase impossível. Basta saber que a maioria das assembleias de condomínio se realiza em segunda convocatória por não estar presente na primeira a maior parte da permilagem. Ter de forma comprovada a prática reiterada será o segundo desafio e que, no limite, esbarrará numa suspensão temporária, que em nada garante a resolução do problema.
Como segundo ponto temos, em meu entender, de forma completamente ilusória a possibilidade de o condomínio poder fixar uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30% do valor anual da quota respetiva, a qual terá de ser aprovada nos termos do artigo 1424º do Código Civil.
Para que esta contribuição adicional seja aplicável, temos de determinar quais as despesas referentes à tal utilização acrescida, o que me parece muito difícil de determinar, pois teremos de comparar a fração em alojamento local com uma fração a ser utilizada como habitação, cujo número de pessoas, até pela limitação agora introduzida, será similar. Logo, dificilmente teremos o alojamento local com uma taxa de ocupação anual de 100%, o que por norma ocorre num normal uso como habitação. Mas, mesmo conseguindo apurar que existe utilização acrescida e quantificando-a, teremos de aplicar o artigo 1424 de Código Civil, que, nomeadamente no seu ponto 2, estabelece que a distribuição dos custos em proporção à respetiva fruição é aplicável mediante disposição do regulamento do condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, e desde que devidamente especificados e justificados os critérios que determinam a sua imputação. Ora, mais uma vez se percebe que esta medida é ineficaz e inaplicável na generalidade das situações.
Cabe aos condóminos, como até aqui, gerir o alojamento local de forma equilibrada e sensata, como também o fazem quanto a todos os outros problemas que afetam o condomínio, de forma a evitar a conflitualidade entre vizinhos e a garantir que o condomínio é, como deve ser, um local de sã convivência entre todos os que ali convergem“.
7108