Já se sabe que o administrador assume o papel de liderança na vida do condomínio, o que implica planeamento, organização e habilidade para o relacionamento humano. Para além disso, o administrador é o órgão executivo e representativo do condomínio, sendo o período do exercício das suas funções, salvo disposição em contrário, de 12 meses – período este que é renovável, devendo o administrador manter-se em funções até ser eleito ou nomeado o seu sucessor.
No entanto, a Lei nº 8/2022 acrescenta informação quanto àquelas que passam a ser as funções do administrador:
“1 – São funções do administrador, além de outras que lhes sejam atribuídas pela assembleia:
- Convocar a assembleia de condóminos
- Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano
- Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro
- Cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns
- Verificar a existência do fundo comum de reserva
- Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia
- Realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns
- Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum
- Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada
- Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas
l) Prestar contas à assembleia
m) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio
n) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio
o) Informar, por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo
p) Informar, pelo menos semestralmente e por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos acerca dos desenvolvimentos de qualquer processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo, salvo no que toca aos processos sujeitos a segredo de justiça ou a processos cuja informação deva, por outro motivo, ser mantida sob reserva.
q) Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo menos, nomeadamente, para efeitos de alienação da fração.
r) Intervir em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos para ratificação da sua atuação.
2 – Sempre que estiverem em causa deliberações da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, a realizar no edifício ou no conjunto de edifícios, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências, para a execução das mesmas, desde que o Regulamento de Condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente.
3 – O administrador do condomínio que não cumpre as funções que lhe são cometidas neste artigo, noutras disposições ou em deliberações da assembleia de condóminos, é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, ser aplicável.”
Como se percebe, reforça-se a importância altamente estratégica da figura do administrador, dando-se ainda um enquadramento das suas funções e responsabilidades – o que ajuda também a clarificar e monitorizar as obrigações do administrador no que à boa gestão dos condomínios diz respeito.
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