Administradores ganham novos poderes e obrigações, com mais rigor e profissionalização
Há muito reclamado pelo sector imobiliário, os condomínios residenciais têm um novo enquadramento legal que revoluciona em vários aspetos o seu funcionamento. Porém, no caso das empresas imobiliárias, mantém-se uma parte dos problemas, já que ficam por resolver os elevados índices de evasão fiscal associada aos prestadores de serviços aos condomínios.
A Lei nº 8/2022, de 10 de janeiro, que revê o regime da propriedade horizontal e que entra em vigor em abril (90 dias depois da sua publicação), traz um conjunto de alterações significativas à gestão e organização dos condomínios. A partir de agora a venda da habitação terá de incluir uma declaração do proprietário, emitida pelo administrador do condomínio, onde conste se existem dívidas relativas à fração a alienar e a forma como serão saldadas. Só assim se poderá concretizar a realização da escritura.
As assembleias de condomínio têm também novas regras de funcionamento e os administradores ganham um reforço de poderes e outras obrigações, permitindo uma maior profissionalização do sector e uma gestão mais rigorosa.
“Ao fim de muitos anos de insatisfação, eis que surge uma lei da propriedade horizontal que vem colmatar muitas lacunas apontadas pelo sector ao longo dos últimos anos, pois a lei existente estava manifestamente desajustada à realidade”, diz ao Expresso Paulo Antunes, diretor-geral da LDC Group, líder na gestão e administração de condomínios, que gere cerca de 6800 condomínios.
Paulo Antunes destaca, ainda, o longo caminho a percorrer no aspeto fiscal, já que os condóminos continuam a não ver refletido nas suas despesas associadas à habitação o valor do condomínio. Isto, porque, “o recibo de pagamento do condomínio não é enquadrado como fatura, não surgindo assim no e-fatura. Só os condóminos detentores de rendimentos prediais podem considerar este custo”, alerta.
Para Vítor Amaral, presidente da APEGAC (Associação das Empresas de Gestão e Administração de Condomínios), as alterações introduzidas “podem refletir-se na operacionalização da atividade profissional de administração de condomínios”.
Assim, as alterações “facilitam a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, quando não haja acordo de todos os condóminos e seja necessário o suprimento judicial, desde que os condóminos que não dão o consentimento não representem mais do que 1/10 do valor total do prédio”. No entanto, adverte, “continua a exigir-se unanimidade para a modificação das condições de uso, valor relativo ou o fim a que as frações de destinam”.
Sobre a declaração de dívida na transmissão da fração, o responsável da APEGAC considera- a “um grande avanço para a redução dos incobráveis, sendo uma medida acertada”, embora destaque o exagero de nessa declaração constar também “a descrição do que foi aprovado pela assembleia de condóminos em matéria de orçamentos, obras, seguros, fundo comum de reserva”.
Por seu turno, Paulo Antunes alerta que a nova lei dá resposta a muitas das reivindicações dos condóminos e dos administradores de condomínios, tornando mais clara a responsabilidade do administrador e dos condóminos, pois são estes últimos os reais donos do edifício e as suas decisões têm um grande impacto no condomínio.
Também a responsabilidade civil ou criminal do administrador do condomínio passa a estar clarificada na lei, sublinhando que esta é uma função que deve ser exercida com qualidade e rigor.
in JORNAL EXPRESSO
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